prêt immobilier - TEG - année lombarde ?

PRET IMMOBILIER COMMENT SE FAIRE REMBOURSER

BON A SAVOIR  : vu sur le site du gouvernement  : « L'année lombarde » est une année bancaire de 360 jours et non 365, servant parfois pour le calcul des intérêts dus à une banque. Elle correspond à une pratique, née au Moyen-Âge chez les banquiers lombards (nord de l'Italie). Pour simplifier le calcul des intérêts dus à la banque, ils avaient choisi une année de 360 jours, plutôt que 365 comme l'année civile (366 en cas d'année bissextile). Certains établissements bancaires utilisent encore « l'année lombarde » pour calculer les intérêts.

Retenir une « année lombarde », est-ce neutre ou défavorable aux emprunteurs ? En pratique « l'année lombarde » ne pose problème que dans des cas limités, par exemple si l'échéance tombe au milieu d'une mensualité et qu'il faut calculer les intérêts non mois par mois mais en fonction du nombre de jours.

Si l'écart est en pratique minime pour l'emprunteur, pourquoi se préoccuper de cette « année lombarde » ? Même minime, l'écart peut conduire à des actions en justice profitables aux emprunteurs, dans ce cas, une jurisprudence établie condamne l'utilisation de « l'année lombarde » à la place de l'année civile. Le recours à « l'année lombarde » peut alors déboucher sur une annulation par le juge du taux prévu dans le contrat de prêt et l'application à sa place du taux d'intérêt légal, très inférieur aux taux du marché voire proche de zéro, actuellement 0.91% l'an.

TAUX EFFECTIF GLOBAL - TEG ?

Lorsqu’on fait un emprunt, on le fait à un taux d'intérêt bien précis, indiqué sur le contrat signé avec sa banque pour permettre à chacun de se faire une idée juste du coût de son emprunt. Le contrat de prêt indique aussi le taux effectif global, TEG ou TAEG, qui inclut les frais relatifs au prêt, ce qui change le taux d'intérêt et exprime ce que vous avez réellement à rembourser. Le calcul de celui-ci est assez complexe, et il arrive parfois qu’il ne soit pas juste. Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’erreur de la banque peut avoir des conséquences importantes sur les mensualités.

Les conséquences d’un TEG erroné peuvent se chiffrer en milliers d’euros.

Mais comment une banque peut-elle se tromper ?

Nous sommes ici en présence d’un calcul complexe, dont les modalités sont indiquées dans le code de la consommation, mais qui ont été précisées par les tribunaux qui ont constaté et sanctionné les abus des banques.

Le Taux effectif global doit prendre en compte par exemple l’assurance, les frais de dossier, la part revenant au courtier, frais d’hypothèques, ou la souscription de parts sociales. Les frais accessoires qui doivent figurer dans le TEG sont parfois si nombreux qu’il est difficile d'arriver au calcul exact.

Même une différence modeste peut permettre d’économiser des milliers d’euros.

Il faut savoir lire entre les lignes, comprendre le sens des dispositions légales et de l'interprétation qui en est donnée par les tribunaux qui sanctionnent les pratiques abusives des banques.

Vous voulez en savoir plus ? Nous confier l'examen de votre dossier ? Connaître vos chances de faire baisser vos mensualités ? de vous faire rembourser les interêts payés à tort ?

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